信钰证券 5月深圳一手住宅网签3162套新房市场分化明显

最近，深圳楼市5月“成绩单”出炉。据深圳中原研究中心统计，5月深圳一手住宅网签3162套，环比下滑14.4%，其中预售成交2054套信钰证券，现售成交1108套；二手住宅过户4687套，环比下滑18.2%，同比上升18.3%。

今年3月以来，深圳楼市“小阳春”表现好于其他一线城市，尤其是新房去化表现。记者在深圳多区采访时发现，深圳新房市场表现分化明显，从项目销售去化情况看，客户对价格依然较为敏感，有价格优势且产品品质好的项目去化较好。

中指研究院的数据显示，5月深圳核心区推盘节奏有所加快，但各项目间分化显著，多个核心区优质项目去化率超80%，而非核心区项目去化率普遍低于50%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，进入4月以后深圳新房市场供需两端的交易情绪开始转弱，开发商批准预售的情绪也在走低。销售方面，除了个别区位品质好且性价比高的项目，多数新盘采取积极的优惠促销态势来去化信钰证券，部分项目的折扣力度也不小。

乐有家研究中心的数据显示，截至5月底，深圳一手预售住宅库存量为26343套，相较4月底减少1719套。按近12个月一手预售住宅月均去化速度（月均3497套）计算，去化周期为7.5个月；按近6个月一手预售住宅去化速度（月均3329套）计算，去化周期为7.9个月。目前，深圳有30%左右的新房为现售，预售加上现售库存为新房总库存，深圳去化周期实际会更长一些。

二手房市场也是观察楼市变化的重要窗口，据乐有家门店成交数据计算，5月深圳二手成交价为每平方米6.12万元，环比下降2.9%。价格波动一方面是由于刚需房源成交占比提升，促使价格小幅下滑，另一方面淡季成交量下滑，业主议价空间提升，价格小幅下调。与此同时，5月深圳二手住宅挂牌均价为每平方米6.5万元，环比小幅下滑0.3%，业主挂牌价整体维持稳定。

李宇嘉认为信钰证券，尽管近期有降准降息、中美关税缓和等利好消息，但从市场交易本身来看，刚需刚改是深圳的主力，新房二手房中小面积、中低价位占比远高于其他热点城市，这意味着深圳商品房市场仍取决于就业、收入、预期等经济基本面。尽管深圳房价已经调整了4年的时间，但购房人群仍旧对价格比较敏感。

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